بانک‌ها صاحب خانه شدند و مردم مستاجر

به گزارش مجله -؛ سیستم مالی مسکن ایران از یک تناقض آشکار رنج می برد. از یک سو بازار وام مسکن (تسهیلات بلندمدت خرید مسکن) همراه با وام مشارکت در ساخت (تسهیلات مسکن) با «خشکسالی تاریخی» مواجه است، اما از سوی دیگر، وام مسکن و ساختمان از برخی بانک‌ها برای خرید زمین، ساخت «املاک» و ساخت انواع برج‌های مسکونی و اداری توسط شبکه‌های زیرمجموعه بانک‌ها استفاده می‌شود.

سهم املاک منجمد از کل دارایی‌های برخی بانک‌ها از حد سنتی و قانونی فراتر رفته، تا جایی که آینده‌ای شبیه به «بحران اخیر بانکی منحل‌شده» را نیز تهدید می‌کند. نتایج بررسی‌ها نشان می‌دهد که ریشه مشترک «انحراف مالکیت شبکه بانکی» و «شکست بازار وام مسکن» ترکیبی از «سیاست‌های تجویزی و مخاطره‌آمیز» است.

در سال گذشته و همچنین بهار امسال، سهم بخش مسکن و ساختمان از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی کشور به کمترین حد تاریخی خود رسید. 5 درصد در سال گذشته و 3 درصد در سال جاری. تاکنون، به ویژه در دهه 1980، حداقل حدود یک چهارم تا یک پنجم وام بانکی به بخش مسکن و ساختمان ارائه شده است. اما در سال های اخیر این سهم تقریباً به صفر رسیده است.

در حال حاضر قدرت خرید وام مسکن در کشور حدود 10 تا 12 درصد است. اما این شاخص در کشورهای مختلف جهان کمتر از 80 درصد نیست. در بازار مسکن ایران حدود 10 درصد از خریداران از تسهیلات بانکی استفاده می کنند. عمق تسهیلات وام مسکن یا تسهیلات مسکن در ایران بسیار کم است. این شاخص در حال حاضر 7 درصد و در بهترین حالت حدود 14 درصد برآورد شده است. تعداد وام هایی که سالانه در ایران برای مسکن پرداخت می شود یک سوم ترکیه، یک دهم روسیه و یک صدم چین است.

تحقیقات نشان می‌دهد که «نرخ سود اجباری» که نقش چکشی بر بازار وام مسکن ایران داشت، باعث از بین رفتن «شرایط تامین منابع برای اعطای وام به بخش مسکن و ساختمان» شد. هزینه منابع مورد نیاز برای بازپرداخت تسهیلات بلندمدت در بانک ها بیش از 30 درصد است، در حالی که تورم امکان تامین منابع و جذب سپرده با سود کمتر از این رقم را محدود کرده است.

بازار ثانویه وام مسکن با پیوند بازار پول و بازار سرمایه، از طریق انتشار اوراق وام مسکن با پشتوانه پیش پرداخت وام مسکن، دارایی های بانک ها را در ردیف «تسهیلات باقیمانده مسکن» بانک ها نقد می کند. اما در ایران از آنجایی که نرخ سود وام مسکن به صورت دستوری تعیین می شود، در هنگام انتشار اوراق وام مسکن، نرخ سود باید زیر قیمت قابل بازار تعیین شود که عملا قابل بازار نیست.

حداقل در یک دهه گذشته، برخی از بانک ها به طور مستقیم و سپس غیرمستقیم وارد بازار املاک و مستغلات شده اند تا از عواقب «نرخ سود اجباری» جلوگیری کنند. املاک و مستغلات برخی بانک ها تقریباً 50 درصد از دارایی های آنها را تشکیل می دهد. کارشناسان اقتصادی معتقدند منابعی که در اختیار متقاضیان تسهیلات مسکن و ساختمان قرار می‌گرفت، در املاک و مستغلات شبکه بانکی مسدود شده است./دنیای اقتصاد